La loi du 27 juillet 2023, souvent appelée loi « anti-squat », a été présentée comme un texte contre les occupants illicites. Une bonne partie de ses articles touche pourtant un tout autre public : les locataires en retard de loyer et leurs bailleurs. Les délais ont été raccourcis, la clause de résiliation est devenue obligatoire et le pouvoir du juge a été encadré.
Trois ans plus tard, beaucoup de contenus en ligne mélangent encore l’ancien et le nouveau régime, ou confondent le locataire qui ne paie plus avec la personne entrée de force dans un logement. Ce guide reprend la procédure étape par étape, avec les textes en vigueur, pour que bailleur comme locataire sachent quel délai court et qui peut encore agir.
📌 Ce qu’il faut retenir : tout bail d’habitation doit contenir une clause de résiliation pour défaut de paiement, et cette clause produit effet six semaines après un commandement de payer resté sans suite (article 24 de la loi du 6 juillet 1989, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023). Le juge peut accorder jusqu’à trois ans de délais de paiement, à condition que le locataire ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Une fois l’expulsion ordonnée, les délais de grâce vont d’un mois à un an.
Qu’a changé la loi du 27 juillet 2023 pour les loyers impayés ?
La loi n° 2023-668 a réécrit l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et plusieurs articles du Code des procédures civiles d’exécution. Elle impose une clause de résiliation dans chaque bail, raccourcit à six semaines le délai laissé par le commandement de payer et resserre les délais que le juge peut accorder après une décision d’expulsion.
« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
Article 24, I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023
Avant la réforme, le locataire disposait de deux mois après le commandement. Il en a désormais six semaines. La clause, elle, n’est plus une option que le bailleur choisit d’insérer : le texte la rend obligatoire. Mais elle ne joue pas toute seule. Il faut toujours un commandement délivré par un commissaire de justice, puis un juge qui constate la résiliation. Aucun propriétaire ne peut reprendre son logement sur la seule base de la clause.
Un article du texte voté n’est jamais entré en vigueur.
Le Conseil constitutionnel a censuré, par sa décision n° 2023-853 DC du 26 juillet 2023, la disposition qui exonérait le propriétaire de sa responsabilité pour les dommages liés au défaut d’entretien d’un logement occupé illicitement.
Que doit contenir un commandement de payer valable ?
Le commandement de payer est un acte délivré par un commissaire de justice, le nouveau nom des huissiers. L’article 24 de la loi de 1989 impose six mentions à peine de nullité : le délai de six semaines, le loyer et les charges mensuels, le décompte de la dette, l’avertissement sur la procédure, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement et celle de demander un délai de grâce au juge.
Un acte qui oublie l’une de ces mentions peut être annulé, et la clause de résiliation ne produit alors pas d’effet sur son fondement. Le texte protège aussi la caution. Le commandement doit lui être signifié dans les quinze jours de sa signification au locataire, faute de quoi elle ne peut pas être tenue des pénalités ou intérêts de retard. Et pour un bailleur personne physique ou une société civile familiale, le commissaire de justice signale le commandement à la commission départementale de prévention des expulsions locatives dès que l’impayé dure depuis deux mois ou atteint deux mois de loyer hors charges. Ce signalement déclenche un diagnostic social et financier du locataire.
L’auto-diagnostic ci-dessous reprend les mentions exigées par le texte.
Pour un bailleur, cette liste sert aussi de contrôle avant de confier le dossier au commissaire de justice.
Quels délais séparent le commandement de l’audience ?
Si la dette n’est pas réglée six semaines après le commandement, le bailleur peut assigner le locataire devant le juge pour faire constater la résiliation. L’assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité. Les bailleurs personnes morales, hors sociétés familiales, doivent en plus saisir la commission de prévention deux mois avant d’assigner.
Ces étapes ne sont pas de pure forme. Pendant ce temps, un organisme désigné par le plan départemental réalise un diagnostic social et financier, qu’il transmet au juge avant l’audience. Le locataire et le bailleur peuvent y présenter leurs observations. Or ce diagnostic éclaire la capacité réelle du locataire à rembourser, que le juge doit apprécier avant d’accorder des délais. Un décret du 4 août 2026 l’a avancé au stade du commandement de payer pour les bailleurs particuliers et les sociétés familiales, selon service-public.gouv.fr (actualité consultée le 30 septembre 2026). Le préfet informe aussi le locataire de son droit à demander des délais au juge.
Le tableau suivant résume le calendrier en vigueur.
| Étape | Délai en vigueur | Qui agit | Texte |
|---|---|---|---|
| Commandement de payer | 6 semaines pour régler la dette | Commissaire de justice, à la demande du bailleur | Loi 1989, art. 24, I |
| Signification à la caution | 15 jours après celle faite au locataire | Commissaire de justice | Loi 1989, art. 24, I |
| Notification de l’assignation au préfet | Au moins 6 semaines avant l’audience | Commissaire de justice | Loi 1989, art. 24, III |
| Commandement de quitter les lieux | 2 mois avant toute expulsion, sauf suppression par le juge | Commissaire de justice | CPCE, art. L412-1 |
| Trêve hivernale | Du 1er novembre au 31 mars | Effet automatique, sauf exceptions | CPCE, art. L412-6 |
Textes en vigueur depuis le 29 juillet 2023, vérifiés sur Légifrance le 30 septembre 2026.
Chaque étape laisse une trace écrite, et c’est elle qui compte devant le juge.
Le juge peut-il encore accorder des délais au locataire ?
Oui, mais sous condition. Le juge peut accorder jusqu’à trois ans de délais de paiement, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office. Il faut que le locataire soit en situation de régler sa dette et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience (article 24, V, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023).
Cette condition de reprise du loyer courant est le vrai filtre de la réforme. Un locataire qui arrive à l’audience sans avoir repris ses paiements ne peut pas obtenir ces délais de trois ans. Quand une procédure de surendettement est ouverte et que le paiement du loyer a repris, le juge suit en revanche le calendrier fixé par la commission de surendettement. Si le juge, saisi en ce sens, suspend la clause et que le locataire respecte les délais accordés, elle est réputée ne pas avoir joué. Et au premier impayé, la suspension prend fin (article 24, VII).
Qui porte le risque pendant ces délais ?
Le bailleur, qui continue de supporter l’impayé ancien, étalé, tant que le loyer courant rentre. C’est pour lui que la caution et les garanties comme Visale ou l’assurance loyers impayés prennent leur sens, selon ce que prévoit le bail.
🧩 Cas d’école (situation fictive)
Prenons un cas fictif : un locataire accumule trois mois de retard après une baisse de revenus. Il reçoit un commandement de payer, ne règle pas la dette dans les six semaines, puis retrouve un emploi deux mois avant l’audience.
S’il reprend le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et démontre sa capacité à rembourser, le juge peut lui accorder jusqu’à trois ans pour apurer l’arriéré. S’il se présente sans avoir repris le paiement du loyer, cette porte se ferme, et le juge constate la résiliation du bail.
Ce cas montre que la date décisive est celle de l’audience : le locataire doit y arriver à jour du loyer courant, preuves de virement à l’appui.
De la décision à l’expulsion : quels délais restent ?
Après la décision, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux. L’expulsion ne peut intervenir qu’après un délai de deux mois, que le juge peut supprimer en cas de mauvaise foi. Le juge peut aussi accorder des délais de grâce, d’un mois à un an, quand le relogement ne peut se faire dans des conditions normales (articles L412-1, L412-3 et L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution).
Avant 2023, ces délais de grâce pouvaient atteindre trois ans. Le juge les fixe en tenant compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, de l’âge, de l’état de santé, de la situation de famille et des démarches faites pour se reloger. Ensuite vient la trêve hivernale. Du 1er novembre au 31 mars, il est sursis à toute expulsion non exécutée, sauf relogement assuré dans des conditions suffisantes (article L412-6). Cependant, cette trêve ne protège pas la personne entrée de force dans le domicile d’autrui. Enfin, un bailleur qui chasse lui-même son locataire, en changeant les serrures par exemple, commet un délit puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende (article 226-4-2 du Code pénal).
L’expulsion effective suppose, si l’occupant refuse de partir, le concours de la force publique.
Pour faire constater l’état du logement à la sortie, le bailleur peut recourir au même professionnel. Notre article sur le constat de commissaire de justice avant travaux explique la valeur de ce type d’acte.
Locataire en impayé et squatteur : deux régimes à ne pas confondre
Le locataire qui ne paie plus reste titulaire d’un bail jusqu’à ce que le juge constate ou prononce sa résiliation. Le squatteur, lui, est entré sans droit dans les lieux. La loi de 2023 a durci les sanctions contre ce dernier : trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende pour l’introduction et le maintien dans le domicile d’autrui (article 226-4 du Code pénal).
La même loi a créé une infraction qui peut toucher l’ancien locataire. L’article 315-2 du Code pénal punit de 7 500 euros d’amende le maintien sans droit ni titre dans un logement en violation d’une décision de justice définitive, plus de deux mois après un commandement régulier de quitter les lieux. Ainsi, l’occupant qui se maintient après la procédure n’est plus seulement exposé à l’expulsion. Le texte exclut cependant plusieurs situations : la trêve hivernale, les délais demandés au juge de l’exécution tant qu’il n’a pas statué, les logements d’un bailleur social ou d’une personne publique. Le locataire en simple retard de paiement n’est donc pas un délinquant.
Confondre les deux régimes conduit à de mauvaises décisions, des deux côtés.
🚫 Piège classique : « avec la loi anti-squat, je peux faire expulser mon locataire en quelques jours »
La procédure administrative rapide prévue contre les squatteurs ne vise pas le locataire qui ne paie plus. Face à un impayé, la voie reste judiciaire : commandement de payer, assignation, décision du juge, commandement de quitter les lieux, puis concours de la force publique. Agir seul expose le bailleur à une peine de trois ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende.
Ce que bailleur et locataire peuvent encore faire
La réforme a surtout raccourci les délais et resserré les conditions. Le locataire garde des recours réels : le fonds de solidarité pour le logement, la demande de délais au juge, la procédure de surendettement. Le bailleur garde les siens : la caution, les garanties locatives et une procédure dont il connaît désormais le calendrier.
Pourtant, aucun de ces recours ne fonctionne sans pièces. Pour le locataire, ce sont les preuves de paiement du loyer courant, les courriers au bailleur, la demande d’aide déposée. Pour le bailleur, ce sont le bail, le décompte exact et l’acte de commandement. L’Agence nationale pour l’information sur le logement tient une ligne gratuite, SOS loyers impayés, au 0805 16 00 75, ouverte aux deux parties du lundi au vendredi selon service-public.gouv.fr. Un avocat reste utile dès que la dette est contestée ou que la procédure comporte une irrégularité. Et ce guide ne peut pas trancher un dossier dont il ne connaît ni le bail ni les actes.
Le temps joue contre celui qui attend.
Si vous êtes locataire sans ressources suffisantes, l’aide juridictionnelle peut prendre en charge tout ou partie des frais d’avocat. Le contentieux locatif relève aujourd’hui du juge des contentieux de la protection, qui a repris les compétences de l’ancien tribunal d’instance. Et si vous êtes bailleur et investisseur, notre point sur les engagements de la loi Pinel rappelle qu’une vacance prolongée peut aussi coûter cher fiscalement.
Le levier démontrable reste le loyer courant : le locataire qui le reprend avant l’audience ouvre la porte aux délais, et le bailleur qui tient un décompte exact sécurise sa procédure.
Questions fréquentes
Combien de temps un locataire a-t-il pour payer après un commandement de payer ?
Six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023, contre deux mois auparavant. Passé ce délai, la clause de résiliation du bail peut produire effet, mais seul le juge peut constater la résiliation et ordonner l’expulsion.
Le juge peut-il encore accorder des délais de paiement ?
Oui, jusqu’à trois ans, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette et qu’il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
Un locataire en impayé risque-t-il une sanction pénale ?
Pas pour le seul impayé. L’article 315-2 du Code pénal punit de 7 500 euros d’amende le maintien dans le logement en violation d’une décision de justice définitive, plus de deux mois après un commandement de quitter les lieux, hors trêve hivernale, délais demandés au juge de l’exécution et logements sociaux.
La trêve hivernale s’applique-t-elle aux impayés de loyer ?
Oui. Du 1er novembre au 31 mars, il est sursis à toute expulsion non exécutée, sauf relogement assuré dans des conditions suffisantes. La procédure judiciaire peut continuer pendant cette période, seule l’exécution de l’expulsion est suspendue.
