La séparation est actée, les affaires sont dans les cartons, et pourtant le nom de l’autre figure toujours sur l’acte de propriété. Tant que rien n’est partagé, vous restez propriétaires ensemble, avec des décisions à prendre à deux et des comptes qui continuent de courir chaque mois.
Beaucoup de guides présentent la sortie d’indivision comme une formalité chez le notaire. Elle l’est quand les deux ex s’entendent sur la valeur du bien et sur qui le garde. Sinon, elle devient une procédure avec ses délais, ses majorités et ses pièces obligatoires. Ce guide suit l’ordre réel des options, de la plus rapide à la plus contraignante, et signale ce que la loi du 7 avril 2026 a changé.
📌 En bref : personne ne peut être forcé de rester en indivision, et chacun peut demander le partage à tout moment (article 815 du Code civil). Le partage amiable passe par un accord unanime. Sans accord, les indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent demander au tribunal d’autoriser la vente (article 815-5-1). Le partage qui suit un divorce ou la rupture d’un Pacs supporte un droit de 1,10 % au lieu de 2,50 % (article 746 du CGI).
Pourquoi l’indivision ne s’arrête pas avec la séparation
L’indivision naît de l’achat en commun ou de la dissolution d’un régime matrimonial. La séparation met fin à la vie commune, mais laisse intacts les droits de chacun sur le bien. Il faut un partage, amiable ou judiciaire, pour attribuer le bien à l’un ou transformer sa valeur en argent.
La règle de départ tient en une phrase, que les notaires citent volontiers en ouverture de rendez-vous.
« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention. »
Article 815 du Code civil, version en vigueur depuis le 1er janvier 2007
Le point de départ varie selon votre statut. Des époux mariés sous le régime de la communauté deviennent indivisaires de l’ancienne communauté quand le divorce produit ses effets sur les biens, c’est-à-dire à la date de la demande en divorce dans les divorces judiciaires (article 262-1 du Code civil). Des partenaires de Pacs ou des concubins qui ont acheté ensemble sont indivisaires depuis l’achat, selon les quotes-parts de l’acte. Ainsi, deux couples qui se séparent le même jour n’ont pas forcément le même calendrier de comptes. Vérifiez d’abord la date qui fait démarrer l’indivision dans votre cas.
Tant que le partage n’a pas eu lieu, la gestion suit les règles des articles 815 et suivants. Les actes d’administration se décident à la majorité des deux tiers des droits, et la vente d’un bien immobilier exige l’unanimité (article 815-3). Entre deux ex à 50/50, aucune majorité des deux tiers n’existe. Chacun peut donc bloquer l’autre.
Le partage amiable : rachat de la part de l’autre ou vente
Le partage amiable suppose l’accord de tous les indivisaires sur la valeur des biens et sur leur répartition. Quand il porte sur un immeuble, il passe par un acte notarié soumis à la publicité foncière. Deux issues dominent : l’un garde le bien et verse une soulte à l’autre, ou le bien est vendu et le prix partagé après remboursement du prêt.
La soulte correspond à la part de l’autre dans la valeur nette du bien, une fois déduit le capital restant dû. Or ce calcul dépend d’une estimation que les deux ex ne regardent jamais avec les mêmes yeux. Celui qui garde le logement a intérêt à une valeur basse, celui qui part à une valeur haute. Plusieurs avis de valeur d’agences, ou une expertise, désamorcent souvent ce conflit. Il faut aussi que la banque accepte de laisser le prêt à celui qui reste, faute de quoi le rachat ne tient pas.
Le simulateur ci-dessous donne un ordre de grandeur de la soulte et du droit de partage.
Le droit de partage se calcule sur l’actif net partagé. Pour les biens acquis par des époux ou des partenaires de Pacs, l’article 748 du CGI précise que la soulte n’est pas traitée comme une vente, ce qui explique l’écart de coût avec des concubins.
Les comptes d’indivision, ce qui change réellement le chèque final
Avant de partager, le notaire établit les comptes entre indivisaires. Celui qui occupe seul le logement doit en principe une indemnité d’occupation (article 815-9). Celui qui a payé seul les échéances du prêt ou la taxe foncière détient une créance sur l’indivision (article 815-13). Ces sommes s’ajoutent ou se retranchent de la soulte.
Mais ces créances demandent des preuves. La Cour de cassation juge depuis longtemps que les échéances d’emprunt réglées par un indivisaire avec ses deniers personnels sont des dépenses nécessaires à la conservation du bien et donnent lieu à indemnité (Cass. 1re civ., 7 juin 2006, n° 04-11.524). Encore faut-il pouvoir montrer les relevés qui prouvent que l’argent venait de votre compte personnel. Du côté de l’occupant, l’indemnité d’occupation n’est pas due pour une durée illimitée dans le passé. Les fruits et revenus ne peuvent plus être réclamés plus de cinq ans après la date où ils auraient pu être perçus (article 815-10).
Gardez donc chaque relevé bancaire de la période qui suit la séparation.
Pour la question spécifique d’un ex qui cesse de rembourser pendant que vous continuez, notre guide quand votre ex ne paie plus le crédit détaille la relation avec la banque et vos recours contre lui.
🧩 Cas d’école (situation fictive)
Prenons deux ex-concubins propriétaires à parts égales d’un appartement. L’un y reste seul pendant deux ans et paie seul les mensualités du prêt. L’autre réclame une indemnité d’occupation, le premier réclame le remboursement de la moitié des échéances.
Les deux demandes sont recevables sur le principe et se compensent en partie au moment du partage. Qui porte le risque ? Celui qui n’a gardé aucune trace : sans relevés, sa créance devient difficile à chiffrer.
Ce cas montre que le montant de la soulte se joue souvent moins sur la valeur du bien que sur deux ans de comptes mal tenus.
Rester en indivision un temps, avec une convention écrite
Rester propriétaires ensemble est possible, par exemple pour attendre la fin des études d’un enfant ou un marché plus favorable. La convention d’indivision encadre alors cette période. Conclue pour une durée déterminée, elle ne peut pas dépasser cinq ans, renouvelable par décision expresse (article 1873-3 du Code civil).
Pendant la durée convenue, le partage ne peut être demandé qu’en cas de justes motifs. La convention peut aussi être conclue sans durée, et le partage reste alors possible à tout moment, pourvu qu’il ne soit ni de mauvaise foi ni à contretemps. Pourtant, c’est le contenu qui compte plus que la durée. Qui paie le prêt, qui occupe, contre quelle indemnité, qui gère les travaux : chaque point laissé flou reviendra au moment du partage. Une convention qui porte sur un immeuble se rédige chez le notaire.
Une convention sans clause sur l’occupation ne fait que reporter le conflit.
Céder sa part ou forcer la vente quand l’autre refuse
Sans accord, deux voies existent avant le partage judiciaire. Vous pouvez vendre votre part à un tiers, mais votre ex dispose alors d’un droit de préemption. Et les indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent demander au tribunal judiciaire d’autoriser la vente du bien entier, par licitation, selon l’article 815-5-1.
La cession à un tiers suit l’article 815-14. Vous notifiez par acte de commissaire de justice le prix, les conditions et l’identité de l’acquéreur. Votre ex a un mois pour préempter aux mêmes conditions. S’il le fait, il dispose de deux mois pour signer la vente. En pratique, peu d’acheteurs acceptent d’acquérir la moitié d’un appartement occupé par quelqu’un d’autre, et le prix s’en ressent.
La procédure des deux tiers ne sert qu’aux indivisions où cette majorité existe, par exemple 70/30.
Le ou les indivisaires majoritaires expriment leur intention devant notaire, qui la fait signifier aux autres dans le mois. Si l’autre s’oppose ou ne répond pas dans les trois mois, le notaire dresse un procès-verbal. Le tribunal peut alors autoriser l’aliénation si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. La vente se fait aux enchères.
| Voie de sortie | Condition | Délais prévus par le texte | Référence |
|---|---|---|---|
| Partage amiable | Accord de tous les indivisaires | Aucun délai légal, dépend du notaire et de la banque | Art. 815 et 835 C. civ. |
| Cession de sa part à un tiers | Notification préalable aux autres indivisaires | 1 mois pour préempter, puis 2 mois pour signer | Art. 815-14 C. civ. |
| Vente autorisée par le tribunal | Au moins deux tiers des droits indivis | Signification sous 1 mois, 3 mois pour s’opposer | Art. 815-5-1 C. civ. |
| Partage judiciaire | Refus du partage amiable ou contestation | Pas de délai fixe, assignation avec démarches amiables décrites | Art. 840 C. civ., art. 1360 CPC |
Articles vérifiés sur Légifrance le 30 septembre 2026. L’article 840 est dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026.
Le partage judiciaire et ce qu’a changé la loi du 7 avril 2026
Quand l’un refuse le partage amiable ou conteste la manière d’y procéder, l’autre saisit le tribunal judiciaire. L’assignation doit contenir un descriptif sommaire des biens, les intentions du demandeur sur leur répartition et les démarches faites pour parvenir à un accord, sous peine d’irrecevabilité (article 1360 du Code de procédure civile).
Cette dernière exigence a un effet concret. Un courrier recommandé qui propose un partage chiffré, une convocation chez le notaire restée sans réponse, une tentative de médiation : ce sont ces pièces qui rendent la demande recevable. Le tribunal ordonne ensuite le partage, désigne souvent un notaire pour dresser l’état liquidatif et peut ordonner la vente aux enchères d’un bien qui ne se partage pas commodément (article 1686 du Code civil). Aucun délai légal ne fixe la durée de cette procédure. Elle dépend du tribunal, de la complexité des comptes et de l’attitude des parties.
Or la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, qui vise à simplifier la sortie de l’indivision, a modifié deux articles qui vous concernent directement. L’article 840 applique désormais la procédure de partage judiciaire aux demandes de liquidation des intérêts patrimoniaux des époux, des partenaires de Pacs et des concubins, y compris quand la complexité des opérations le requiert sans indivision entre eux. L’article 815-6 permet aussi au président du tribunal judiciaire, au titre des mesures urgentes que requiert l’intérêt commun, d’autoriser un indivisaire à conclure seul l’acte de vente d’un bien indivis. Service-public.gouv.fr a présenté ces changements dans une actualité du 13 mai 2026.
Ces mesures restent récentes et la jurisprudence sur leur application n’est pas encore connue.
💡 Le saviez-vous ?
Le taux réduit du droit de partage a baissé en deux temps : 1,80 % à compter du 1er janvier 2021, puis 1,10 % à compter du 1er janvier 2022, pour les partages consécutifs à une séparation de corps, un divorce ou la rupture d’un Pacs. Les autres partages restent à 2,50 % (article 746 du CGI, modifié par la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019).
Quelle voie choisir selon votre situation ?
Le choix dépend de trois faits vérifiables : la répartition des droits dans l’acte, la capacité de l’un à reprendre seul le prêt, et le dialogue qui subsiste entre vous. Si l’un peut financer la soulte et que l’autre accepte le prix, le rachat amiable reste la voie la plus courte. Sinon, la vente amiable évite des années de procédure.
Et quand aucun accord n’est possible, la vraie question devient celle du coût du blocage. Chaque mois d’indivision ajoute des charges et une indemnité d’occupation à solder. L’indivisaire qui laisse le bien se dégrader par sa faute en répond aussi (article 815-13, alinéa 2). Un partage judiciaire mobilise un avocat et parfois un expert, et ces frais pèsent sur les deux. Face à ce calcul, une proposition écrite et chiffrée vaut souvent plus qu’une mise en demeure. Elle constitue aussi la preuve de diligences amiables dont l’assignation aura besoin.
Dans un divorce, le partage s’articule avec les autres conséquences financières.
✅ Ce que la loi vous garantit
- Le droit de demander le partage à tout moment
- Un droit de préemption si l’autre vend sa part
- Une indemnité pour les échéances payées seul
⚠️ Ce qu’elle ne garantit pas
- Un délai de sortie rapide sans accord
- L’accord de la banque pour reprendre le prêt
- Un prix de vente aux enchères au niveau du marché
Un indivisaire peut aussi être autorisé par justice à passer seul un acte si le refus de l’autre met en péril l’intérêt commun (article 815-5). Cette voie reste ponctuelle et ne remplace pas le partage.
🚫 Idée reçue : « celui qui reste dans le logement n’a rien à payer à l’autre »
L’indivisaire qui jouit seul d’un bien indivis doit une indemnité, sauf convention contraire (article 815-9). Entre époux, la jouissance du logement conjugal par un seul reste gratuite jusqu’à la demande en divorce, sauf décision contraire du juge (article 262-1). Au-delà, l’occupation se paie en principe. La bonne démarche consiste à fixer ce point par écrit dès le départ de l’autre, avant que la dette d’occupation ne grossisse.
Ce que vous pouvez démontrer, et ce qui reste incertain
Votre position repose sur trois documents : l’acte d’acquisition qui fixe les quotes-parts, les relevés qui prouvent qui a payé quoi depuis la séparation, et l’offre de prêt qui montre qui doit la banque. Avec eux, un notaire peut chiffrer vos comptes. Sans eux, ni ce guide ni personne ne peut trancher la répartition finale.
Cependant, certains points restent ouverts même avec un dossier complet. La valeur retenue du bien dépend des estimations. L’application de la loi du 7 avril 2026 attend encore ses premières décisions publiées. Le traitement fiscal d’une soulte entre concubins se vérifie au cas par cas. Pour les enjeux propres au divorce, lisez notre analyse de la prestation compensatoire, qui se discute souvent en même temps que le partage. Un avocat ou un notaire reste l’interlocuteur pour un dossier contentieux.
Si vous étiez mariés sans contrat, notre article sur le régime de la communauté aide à savoir quels biens entrent dans le partage. Le déroulé de l’acte lui-même est présenté dans notre guide sur le rôle du notaire en matière immobilière. Et si la séparation passe par un divorce par consentement mutuel, l’état liquidatif du bien doit être prêt avant la signature de la convention.
Le levier démontrable reste la proposition de partage écrite et chiffrée, appuyée sur vos relevés : elle ouvre l’accord ou prépare l’assignation.
Questions fréquentes
Mon ex peut-il m’empêcher de vendre la maison ?
La vente amiable d’un immeuble indivis exige l’accord de tous. Sans accord, vous pouvez demander le partage en justice, et si vous détenez au moins deux tiers des droits, demander au tribunal d’autoriser la vente selon l’article 815-5-1 du Code civil.
Combien coûte le droit de partage après un divorce ?
Le droit de partage est de 1,10 % de l’actif net partagé pour un partage consécutif à un divorce, une séparation de corps ou la rupture d’un Pacs, contre 2,50 % dans les autres cas (article 746 du CGI). S’y ajoutent les émoluments du notaire.
Dois-je payer une indemnité si je reste seul dans le logement ?
En principe oui, l’indivisaire qui occupe seul le bien doit une indemnité d’occupation, sauf convention contraire. Entre époux, l’occupation reste gratuite jusqu’à la demande en divorce, sauf décision contraire du juge.
Peut-on rester en indivision après une séparation ?
Oui. Une convention d’indivision peut organiser cette période, pour cinq ans au plus si elle est à durée déterminée, renouvelable par décision expresse. Elle doit préciser l’occupation, le paiement du prêt et des charges.
