« La maison est conforme. » La phrase revient dans beaucoup d’annonces et de conversations de vente, et elle ne veut presque rien dire tant qu’on ne précise pas à quoi. Conforme au permis de construire, aux règles thermiques, à l’état décrit par les diagnostics ? Ces questions sont distinctes, chacune avec ses textes, ses contrôleurs et sa façon bien à elle de coûter cher au moment de vendre.
Ce guide sépare ces couches une par une. Il montre ce qu’un propriétaire peut réellement prouver avec ses papiers, ce que la mairie peut encore contester, et ce qu’un acheteur peut reprocher après la signature. Les délais cités ont été vérifiés sur Légifrance et service-public.gouv.fr le 30 septembre 2026.
✅ En bref : la conformité d’une maison se prouve d’abord par la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT). Une fois celle-ci reçue en mairie, l’administration dispose de 3 mois pour contester, ou 5 mois lorsque le récolement est obligatoire (article R462-6 du Code de l’urbanisme). Passé ce délai, elle ne peut plus contester la conformité des travaux au permis. Les diagnostics de vente, eux, relèvent d’un autre texte (article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation) et ne disent rien du respect du permis.
De quelle conformité parle-t-on pour une maison ?
Le mot recouvre trois réalités. La conformité d’urbanisme compare la construction au permis ou à la déclaration préalable. La conformité technique renvoie aux règles de construction, thermiques et environnementales. L’état du bien à la vente est décrit par le dossier de diagnostic technique. Chaque couche a son texte, et aucune ne remplace les autres.
Cette distinction change la lecture de chaque document. Une mairie qui ne conteste pas une DAACT valide la correspondance avec le permis, pas la solidité d’une charpente. Un diagnostic électrique sans anomalie grave ne prouve pas que l’extension raccordée à ce tableau a été autorisée. Et une attestation thermique jointe à la DAACT ne remplace pas la garantie des constructeurs, qui court à partir de la réception des travaux. Beaucoup de litiges naissent d’un document présenté comme une preuve de tout.
Pour la solidité, c’est le Code civil qui répond.
L’article 1792 rend le constructeur responsable de plein droit des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, sauf cause étrangère. Cette responsabilité vise les constructeurs, pas la mairie. Elle ne dépend pas de la DAACT.
Comment fonctionne la déclaration d’achèvement et de conformité ?
À l’achèvement de travaux soumis à permis ou à déclaration préalable, une déclaration attestant cet achèvement et la conformité des travaux est adressée à la mairie (article L462-1 du Code de l’urbanisme, version en vigueur depuis le 25 août 2021). Elle est établie par le bénéficiaire de l’autorisation, ou par l’architecte qui a dirigé les travaux.
Le Code prévoit l’envoi par pli recommandé avec avis de réception ou le dépôt contre décharge en mairie (article R462-1, version en vigueur depuis le 29 juillet 2026). Service-public.gouv.fr mentionne aussi la voie dématérialisée, et le guichet numérique obligatoire à Paris (page vérifiée le 7 juillet 2026). Et selon le projet, des attestations accompagnent la déclaration. L’article R462-4-1 exige par exemple l’attestation de respect des exigences de performance énergétique et environnementale, ou de la réglementation thermique, lorsque le Code de la construction l’impose. Gardez la preuve de la date de réception : tout le calcul du délai en dépend.
La règle de délai tient en deux phrases.
« A compter de la date de réception en mairie de la déclaration d’achèvement, l’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration. Le délai de trois mois prévu à l’alinéa précédent est porté à cinq mois lorsqu’un récolement des travaux est obligatoire en application de l’article R. 462-7. »
Article R462-6 du Code de l’urbanisme, version en vigueur depuis le 1er octobre 2007
Pour le détail des pièces et du formulaire, notre guide de la déclaration de fin de travaux reprend la démarche pas à pas. Le simulateur ci-dessous vous donne un repère de date.
La date obtenue reste un repère, car un envoi mal daté ou un dépôt sans décharge fragilise tout le raisonnement.
💡 Le saviez-vous ?
Le « certificat de conformité » que réclament encore certains acheteurs n’existe plus sous ce nom. Ce que la mairie délivre aujourd’hui, en cas de silence dans le délai de 3 ou 5 mois, c’est une attestation certifiant que la conformité des travaux n’a pas été contestée. Elle est délivrée de plein droit, sur demande du bénéficiaire ou de ses ayants droit, dans les 15 jours de la demande (article R462-10 du Code de l’urbanisme, modifié par le décret n° 2026-117 du 20 février 2026).
Que peut faire la mairie si les travaux ne correspondent pas au permis ?
Dans le délai de 3 ou 5 mois, la mairie peut procéder à un récolement, c’est-à-dire une visite de contrôle, puis mettre le maître de l’ouvrage en demeure de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité. Cette mise en demeure est notifiée par lettre recommandée et rappelle les sanctions encourues (articles L462-2 et R462-9 du Code de l’urbanisme).
Le récolement n’est pas systématique. Il devient obligatoire dans des cas listés par l’article R462-7 : immeuble inscrit au titre des monuments historiques, site patrimonial remarquable, site classé, immeuble de grande hauteur, établissement recevant du public, cœur de parc national, réserve naturelle, certains secteurs couverts par un plan de prévention des risques. Avant toute visite, l’autorité compétente doit prévenir le bénéficiaire (article R462-8). Le contrôle porte sur les règles d’urbanisme mentionnées à l’article L421-6, pas sur la qualité de la plomberie. Pour une maison ordinaire hors de ces zones, beaucoup de DAACT ne donnent lieu à aucune visite.
Mais le silence de la mairie a un effet précis. L’article L462-2 le formule sans détour : passé le délai, l’autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux. Cet effet vise la conformité au permis ou à la déclaration qui a été déposée.
Il ne couvre pas une véranda ou un garage construit sans aucune autorisation.
Le tableau suivant situe chaque couche de conformité, son contrôleur et ce que son absence entraîne.
| Conformité | Document qui la prouve | Qui peut la contester | Référence |
|---|---|---|---|
| Au permis ou à la déclaration préalable | DAACT, puis attestation de non-contestation | La mairie, pendant 3 ou 5 mois après réception | L462-2, R462-6, R462-10 urbanisme |
| Aux exigences thermiques et environnementales | Attestation jointe à la DAACT quand elle est exigée | L’administration, l’acquéreur en cas de fausse attestation | R462-4-1 urbanisme |
| Solidité et usage de l’ouvrage | Procès-verbal de réception, attestations d’assurance des constructeurs | Le maître de l’ouvrage ou l’acquéreur, contre les constructeurs | 1792 et 1792-6 Code civil |
| État du bien vendu | Dossier de diagnostic technique en cours de validité | L’acquéreur, contre le vendeur | L271-4 CCH, 1641 Code civil |
Articles vérifiés sur Légifrance le 30 septembre 2026, dans leur version en vigueur à cette date.
Travaux non déclarés : que risque le propriétaire, et combien de temps ?
Exécuter des travaux en méconnaissance des règles d’urbanisme ou des prescriptions d’un permis est un délit. L’amende va de 1 200 euros à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, ou jusqu’à 300 000 euros dans les autres cas, avec six mois d’emprisonnement possibles en récidive (article L480-4 du Code de l’urbanisme, version en vigueur depuis le 11 avril 2024).
Le temps joue, mais sur plusieurs horloges qui ne s’arrêtent pas en même temps. L’action publique des délits se prescrit par six années révolues à compter du jour où l’infraction a été commise (article 8 du Code de procédure pénale, version en vigueur au 30 septembre 2026). La commune peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la démolition ou la mise en conformité pendant dix ans après l’achèvement des travaux (article L480-14). Au-delà de dix ans, un refus de permis ne peut plus, en principe, se fonder sur l’irrégularité de la construction initiale (article L421-9). Le point de départ exact de chaque délai se discute souvent devant le juge, faute de date d’achèvement prouvée.
Or l’article L421-9 contient une liste d’exceptions qui ferme la porte à beaucoup de dossiers. La protection des dix ans ne joue pas quand la construction a été réalisée sans aucun permis alors qu’il était requis. Elle ne joue pas non plus en site classé, dans un parc national, dans certaines zones de risques naturels, ou quand la construction expose ses usagers à un risque grave. Nos articles sur la construction illégale de plus de 10 ans détaillent ces cas.
Retenez qu’un délai écoulé ne transforme pas une construction irrégulière en construction autorisée.
🚫 Idée reçue : « après dix ans, tout est régularisé »
La règle des dix ans de l’article L421-9 empêche seulement l’administration de fonder un refus de permis sur l’irrégularité ancienne. Elle ne s’applique pas à une construction réalisée sans permis alors qu’il en fallait un. Elle ne supprime pas non plus le risque civil entre particuliers. La bonne approche consiste à reconstituer l’historique des autorisations avant de vendre, et à l’écrire noir sur blanc dans le compromis.
Quels diagnostics faut-il fournir à la vente d’une maison ?
Le vendeur fournit un dossier de diagnostic technique annexé à la promesse ou, à défaut, à l’acte authentique (article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation, version en vigueur depuis le 11 avril 2024). Selon l’âge et la situation du bien, il comprend plomb, amiante, termites, gaz, électricité, état des risques, diagnostic de performance énergétique, assainissement non collectif, mérule et bruit des aérodromes.
Certains documents dépendent de conditions précises. D’après service-public.gouv.fr (page vérifiée le 7 mars 2025), le constat plomb concerne les logements construits avant le 1er janvier 1949, l’état amiante ceux dont le permis a été délivré avant le 1er juillet 1997, et les états gaz et électricité les installations de plus de 15 ans. Pour une maison classée E, F ou G, un audit énergétique s’ajoute au DPE et doit être remis dès la première visite. Le texte vise aussi les arrêtés de sécurité ou de salubrité pris sur l’immeuble. Chaque diagnostic doit être en cours de validité le jour de la signature.
Cependant, la sanction diffère selon le document manquant. Sans constat plomb, état amiante, termites, gaz, électricité ou assainissement valide, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Sans état des risques, l’acquéreur peut demander la résolution de la vente ou une diminution du prix. Une installation d’assainissement non collectif non conforme oblige l’acquéreur à faire les travaux dans l’année qui suit la vente.
Les recommandations du DPE n’ont qu’une valeur indicative face au vendeur.
Le notaire vérifie la présence de ces pièces et les annexe, mais il ne refait pas les diagnostics. Son rôle dans la vente est présenté dans notre article sur le notaire dans les transactions immobilières.
✅ Ce qu’une DAACT non contestée prouve
- Les travaux déclarés ont été achevés à la date indiquée
- La mairie ne peut plus contester leur conformité au permis
- Le vendeur dispose d’une pièce datée à montrer à l’acheteur
⚠️ Ce qu’elle ne prouve pas
- La régularité de travaux jamais déclarés
- La solidité ou la sécurité des installations
- L’absence de vice caché au moment de la vente
Qui porte le risque d’une non-conformité découverte après la vente ?
Le principe est posé par l’article 1641 du Code civil : le vendeur garantit l’acheteur contre les défauts cachés qui rendent le bien impropre à l’usage prévu, ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou à un moindre prix. Il ne répond pas des vices apparents, que l’acheteur a pu constater lui-même (article 1642).
Ainsi, tout se joue sur ce que l’acheteur savait. Une extension visible mais non autorisée pose une question d’urbanisme, pas forcément de vice caché. Un défaut électrique masqué par un faux plafond relève plutôt de la garantie. La clause d’exonération des vices cachés, fréquente entre particuliers, tombe pour les points que couvrent les diagnostics absents ou périmés. Le vendeur a donc intérêt à tout déclarer par écrit. L’acheteur, lui, a intérêt à exiger l’historique des autorisations avant le compromis.
Le risque pèse en pratique sur la partie qui n’a rien documenté.
🧩 Cas d’école (situation fictive)
Prenons un cas fictif : un propriétaire a obtenu un permis pour une extension de 25 m², a déposé sa DAACT et a reçu l’attestation de non-contestation. Quelques années plus tard, il a aussi fermé un abri de jardin en pièce habitable, sans aucune déclaration. Il vend.
L’extension est couverte : la mairie ne peut plus contester sa conformité au permis. L’abri transformé ne l’est pas, et l’attestation n’y change rien. Si le compromis décrit la maison avec cette pièce en surface habitable sans mentionner l’absence d’autorisation, l’acheteur hérite d’un risque qu’il n’a pas choisi. Qui porte le risque ? Le vendeur, s’il a tu l’irrégularité.
Ce cas montre qu’une attestation vaut pour les travaux qu’elle vise, et seulement pour eux. La parade tient en une ligne honnête dans l’acte.
Avant de lancer un chantier voisin ou une démolition partielle, un état des lieux daté protège aussi le propriétaire. Notre article sur le constat avant le démarrage des travaux explique quand le faire établir.
Ce que votre dossier permet de démontrer
Un dossier solide contient, pour chaque chantier, l’autorisation obtenue, la DAACT avec sa preuve de réception, l’attestation de non-contestation ou la trace du délai écoulé, puis les diagnostics en cours de validité. Avec ces pièces, la conformité se démontre. Sans elles, elle reste une affirmation que personne ne peut vérifier.
Pourtant, une partie du risque échappe aux papiers. La date réelle d’achèvement d’un ancien chantier, la surface exacte d’une annexe ou la nature d’une transformation se contestent. Les normes de construction ont aussi changé au fil des années, et aucun des textes cités ici n’impose de remettre une maison ancienne aux normes actuelles du seul fait de sa vente. Les diagnostics décrivent un état, ils n’imposent pas de travaux, sauf pour l’assainissement non collectif non conforme. Face à un dossier incomplet, un notaire ou un avocat en droit de l’urbanisme pourra dire ce qui se régularise et ce qui ne le peut plus.
Pour replacer votre projet dans le cadre général, notre présentation du Code de l’urbanisme rappelle quelles autorisations s’appliquent selon les travaux. Si un panneau de chantier a été oublié, voyez les infractions liées au défaut d’affichage, qui pèsent sur les délais de recours des voisins. Et pour les petites constructions, notre article sur les limites de hauteur sans permis aide à savoir si une formalité était requise.
Le levier démontrable reste la preuve de réception de la DAACT : sans elle, aucun délai de contestation ne commence à courir.
Questions fréquentes
Le certificat de conformité existe-t-il encore ?
Pas sous ce nom. Le propriétaire dépose une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT). Si la mairie ne conteste pas dans le délai de 3 ou 5 mois, elle délivre sur demande une attestation de non-contestation dans les 15 jours.
Combien de temps la mairie a-t-elle pour contester la conformité ?
Trois mois à compter de la réception de la DAACT en mairie, portés à cinq mois lorsque le récolement est obligatoire, par exemple pour un monument historique ou en site classé (article R462-6 du Code de l’urbanisme).
Peut-on vendre une maison avec des travaux non déclarés ?
La vente reste possible, mais l’irrégularité doit être connue de l’acheteur. Les poursuites pénales et l’action en démolition de la commune obéissent à des délais distincts, et la protection des dix ans ne s’applique pas à une construction réalisée sans permis alors qu’il était requis.
Que se passe-t-il si un diagnostic manque à la vente ?
Pour le plomb, l’amiante, les termites, le gaz, l’électricité ou l’assainissement, le vendeur ne peut plus s’exonérer de la garantie des vices cachés sur ce point. Sans état des risques, l’acheteur peut demander la résolution de la vente ou une baisse du prix.
